Close Menu
    Facebook X (Twitter) Instagram
    SOLCOM Freiberufler Blog
    • Steuer
    • Recht
    • Versicherung
    • Business
    • Marktstudien
    • Tipps
    • Über uns
    • Redaktion
    • Servicebereich
    SOLCOM Freiberufler Blog

    Steuerfalle verbilligte Vermietung an nahe Angehörige

    2
    Unser Autor: Torsten Lambertz am 9. Januar 2019 Steuer

    Die verbilligte Immobilienvermietung an Angehörige ist bei vielen Fach- und Führungskräften sowie Selbstständigen ein beliebtes Steuersparmodell. Dabei ist wichtig, alle steuerrechtlichen Vorgaben genau einzuhalten. Die aktuelle Rechtsprechung mahnt zur erhöhten Vorsicht.

    Immobilienvermietungen im Familienkreis sind eine interessante Option, nicht zuletzt auch aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt. Vermieten Immobilienbesitzer eine Wohnung preiswert an nahe Angehörige, haben beide Seiten etwas davon: Die Verwandtschaft zahlt weniger Miete als ortsüblich und der Vermieter kann im Idealfall alle Kosten etwa für Instandhaltung und Reparaturen als Werbungskosten geltend machen. Die verbilligte Immobilienvermietung an Angehörige sollte sorgfältig geplant und durchgeführt werden. Fällt der Preisnachlass zu großzügig aus, gerät schnell die steuerliche Anerkennung in Gefahr.

    Ortsübliche Miethöhe als Anhaltspunkt

    Der Fiskus setzt der Miethöhe nach unten eine klare Grenze. Beträgt das Mietentgelt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Monatsmiete, erkennt das Finanzamt die Immobilienaufwendungen nicht mehr in voller Höhe als Werbungskosten an. Von allzu großzügigen Rabatten sollten Vermieter besser Abstand nehmen. Sonst muss die Vermietung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil gesplittet werden. Anfallende Werbungskosten sind dann nur noch im Verhältnis des entgeltlichen Teils zur ortsüblichen Miete steuerlich abzugsfähig. Insbesondere bei hohen Werbungskosten ist Vorsicht geboten. Nur wenn die Miete über der 66-Pozent-Grenze liegt, sind die abzugsfähigen Kosten voll steuerwirksam.

    Für die Ermittlung der ortsüblichen Miete gibt es keine allgemein verbindliche Vorgehensweise. Vermieter können das übliche Mietniveau in der Regel dem örtlichen Mietspiegel entnehmen, der meist über den Bürgerservice von Städten und Gemeinden erhältlich ist. Er beschreibt, welche Miete für eine nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung und Lage vergleichbare Immobilie üblich ist. Der Fiskus erkennt in der Regel den niedrigsten Wert der Spanne in einer Region noch als ortsüblich an. Es kann aber auch vorkommen, dass für einzelne Regionen gar kein aktueller Mietspiegel existiert. Die ortsübliche Miete muss dann über Internet-Immobilienportale, Hochrechnungen alter Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.

    Möblierung beachten

    Gerade im Familienkreis werden Wohnungen oft möbliert vermietet. Laut einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) bezieht sich der Mietspiegel grundsätzlich auf unmöblierte Immobilien (Az. IX R 14/17). Zuschläge für Einrichtungsgegenstände wie Einbauküchen, Waschmaschinen oder Trockner sind getrennt auszuweisen, was in einigen Mietspiegeln der Fall ist. Wenn hier kein Möblierungsaufschlag geregelt ist, haben viele Vermieter bislang die monatlichen Abschreibungsbeträge zuzüglich eines Gewinnaufschlags zum Abzug gebracht. Dieser Verfahrensweise haben die BFH-Richter jetzt einen Riegel vorgeschoben.

    Existieren keine Richtwerte für den Möblierungszuschlag, müssen Immobilienbesitzer ihn selbst berechnen. Leicht unterschätzen Vermieter den Aufschlag, der einen nicht unerheblichen Teil der Gesamtmiete ausmachen kann. Schnell wird der Möblierungszuschlag zum Zünglein an der Waage. Je üppiger die Wohnung möbliert ist, desto wichtiger wird eine gewissenhafte Kalkulation. Der Möblierungszuschlag kann nur dann entfallen, wenn für die überlassenen Möbel kein marktüblicher Gebrauchswert zu ermitteln ist, etwa wenn sie bereits sehr alt sind.

    Ist dem Finanzamt der ermittelte Aufschlag nicht hoch genug, fällt die Miete im Vergleich zum Ortsüblichen niedriger aus, als angenommen. Schnell rutscht die Gesamtmiete unter die 66-Prozent-Grenze. Um den am Markt realisierbaren Zuschlag rechtssicher zu ermitteln, sollten Vermieter fachlichen Rat einholen und im Zweifel auch ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben. Liegt der Mietpreis in der Nähe der 66-Prozent-Marke, sollten Immobilienbesitzer die Entwicklung der Mieten in der Region genau im Auge behalten. So können sie gegebenenfalls den Mietvertrag rechtzeitig anpassen.

    Gebot der Fremdüblichkeit

    Bei Immobilienvermietungen im Familienkreis prüft das Finanzamt genau, ob der Vertrag dem Gebot der Fremdüblichkeit entspricht. Oft wird unterstellt, dass Verträge nur auf dem Papier bestehen und allein wegen der Steuerersparnis abgeschlossen wurden. Die Pflichten der Vertragspartner müssen im Mietvertrag wie unter Fremden üblich definiert und dann auch durchgeführt werden. Vermieter müssen den Wohnraum genau im vertraglich vereinbarten Umfang überlassen. Mieter hingegen sollten die Miete regelmäßig und pünktlich bezahlen. Es empfiehlt sich zudem, dass die Vertragspartner ihre Zahlungen nachweisbar über ein eigenes Konto abwickeln. Bleibt einmal eine Mietzahlung aus, sollte immer eine schriftliche Mahnung erfolgen. Generell gilt: Je fremdüblicher ein Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen ausgestaltet ist, desto eher erkennt das Finanzamt Aufwendungen für die Vermietung komplett als Werbungskosten an.

    Share. Facebook Twitter Pinterest LinkedIn Tumblr Email
    Torsten Lambertz
    • Website

    Torsten Lambertz ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater der Kanzlei WWS Wirtz, Walter, Schmitz in Mönchengladbach. Seine Tätigkeitsschwerpunkte liegen in steuerlichen und betriebswirtschaftlichen Beratungen sowie in der Durchführung von Jahresabschlussprüfungen. Die WWS ist eine überregional tätige, mittelständische Wirtschaftsprüfungs-, Steuerberatungs- und Rechtsberatungskanzlei und an drei Standorten am Niederrhein vertreten (Mönchengladbach, Nettetal, Aachen).

    Das könnte Sie interessieren

    Familienwohnheim erbschaftsteuerlich /schenkungsteuerlich betrachtet

    Vorteile des digitalen Fahrtenbuchs nutzen

    Steuerquote senken mit neuem Wohnraum

    2 Kommentare

    1. helga on 23. Januar 2019 14:51

      Recht vielen Dank für die nüchternen Tipps! Unser Neffe ist auf der Suche nach einer Wohnung. Der Opa könnte ihm solche leisten, aber das Problem liegt in dem Schreibkram. Der Vati hat ja Befürchtungen davor, wie dies seine Steuern beeinflusst. Echt sinnvolle Ratschläge zur Miethöhe und Fremdüblichkeit!

      Reply
    2. Anton on 30. Januar 2019 11:22

      Sehr geehrter Herr Lambertz, vielen Dank für die verständliche Darlegung der Problematik und des Begriffs „Fremdüblichkeit“. Ich habe nun dank Ihrer Infos die Miete für eine meiner Wohnungen neu kalkuliert, mit 66% kann man in Gegenden mit hohen Mieten ja immer noch gut leben.

      Reply
    Beitrag kommentieren Cancel Reply

    Basiswissen, Guides, Kompendien, Glossar, Tools und Software für jede Lebenslage -
    GRATIS von freiberufler-blog.de

    Zum Servicebereich

    News Alert abonnieren
    Letzte Kommentare
    • Hannah zu Freelancer-Bewerbung: So überzeugen Ihre UnterlagenToller Artikel. Das wichtigste ist wohl einen Auszug der Erfolge, Projekte…
    • Thomas zu Umfrage: „Zwischenbilanz Projektmarkt 2024“Es geht voran , einige projekte sind gewesen im Bereich IT inbound und outb…
    • Luki zu ETF-Sparpläne: Wie Freiberufler mit Sparplänen vorsorgenEs ist gut zu wissen, dass man die Möglichkeit hat, Geld zurückzulegen, auc…
    • Anndi zu Umfrage: „Arbeit 4.0: Wo stehen Unternehmen beim Thema Automatisierung?“Viele Unternehmen haben begonnen, Automatisierungstechnologien einzusetzen…
    • Florian K. zu Steuern: Auch gebrauchte Gegenstände können abgeschrieben werdenGanz ehrlich, ich bin eher zufällig hier gelandet, weil ich mitten in der V…
    Soziale Medien

    Xing
    Linkedin
    Twitter
    Facebook
    Instagram

    RSS SOLCOM Projektportal
    • Projekt-Nr. 99703 - QA Manager / QA Assurance architect Year 2038 Problem (m/w/d)
    • Projekt-Nr. 99688 - Experte für Prozessabläufe Autohandel (m/w/d)
    • Projekt-Nr. 99689 - Software-Entwicklungsingenieur / Embedded Software Entwickler (m/w/d)
    • Projekt-Nr. 99677 - Experte im Bereich Verfahrenstechnik Wasseraufbereitung für Tunnelbauprojekte (m/w/d)
    • Projekt-Nr. 99679 - Experte für Prozessabläufe Autohandel (m/w/d)
    Zum SOLCOM Projektportal
    • Impressum
    • Datenschutz
    Links
    • Über uns
    • Redaktion
    • Servicebereich
    A company  

    Type above and press Enter to search. Press Esc to cancel.

    Zur mobilen Version gehen