Steuerquote senken mit neuem Wohnraum

Es hat sich herumgesprochen, dass in Deutschland Wohnungen fehlen, in den Ballungsgebieten mehr, in ganz ländlichen Gegenden eher weniger.
Der Wohnungsnotstand ist so groß, dass der Gesetzgeber sich zum ersten Mal seit Jahrzehnten genötigt sah, eine neue besondere Abschreibungsvorschrift zu kreieren, die nur dann greift, wenn neuer – bisher nicht vorhandener – Wohnraum zur Vermietung geschaffen wird. Entgegen den ursprünglichen Überlegungen gilt die Sonderabschreibung bundesweit, nicht nur in den Ballungszentren und es gibt auch Konstellationen, bei denen diese Förderung auch in der EU gilt. Ob dies den Wohnraumsuchenden in Deutschland hilft?

Fristen beachten

Die Zeit drängt, neue Wohnungen werden rasch benötigt, deshalb gilt diese neue Abschreibungsmöglichkeit auch nur, wenn der Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt wird. Dabei ist es egal, wann das Objekt tatsächlich fertiggestellt wird, der Abschreibungszeitraum endet jedoch spätestens 2026.

Unter die Förderung in diesem Sinne fallen: Neubauten von Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnblocks, Aufstockungen, Anbauten, Kellerausbauten. Aber auch der Umbau von Büroraum in Wohnraum, wenn die übrigen Vorschriften eingehalten werden. Es muss sich um eine abgeschlossene Wohnung mit selbständigem Zugang handeln, die Mindestgröße einer Wohnung ist mit 23 qm definiert und muss Küche, Bad oder Dusche und eine Toilette enthalten.

Grenze bei Anschaffungskosten

Entscheidend für die Förderung, die in einer erhöhten Abschreibung besteht, ist, dass die Anschaffungskosten 3.000 € pro Quadratmeter nicht überschritten werden. Ziel des Gesetzgebers ist es, preiswerten Wohnraum zu fördern und eben nicht die Luxuswohnung. Die Kosten für das Grundstück und die der Außenanlagen bleiben hier außen vor, zählen also nicht in die 3.000 € pro qm Grenze. Aber einige weitere Kosten zählen mindestens anteilig zu den Anschaffungskosten, wie Grunderwerbsteuer, manche Notarkosten und die Maklergebühr.

Auch die nachträglichen Anschaffungskosten in den ersten drei Jahren nach Fertigstellung sind Anschaffungskosten im Sinne dieser Förderung. Deshalb gilt hier besondere Vorsicht, es wäre schade, wenn die Kosten von nachträglich angebrachten Markisen die Förderung kippen würden, weil dann die 3.000 € pro qm Grenze der Anschaffungskosten überschritten wird.

Und ganz wichtig: Es muss zehn Jahre langfristig vermietet werden. Das heißt im Umkehrschluss, dass kurzfristige Vermietungen ebenso ausscheiden wie die Vermietung als Ferienwohnung. Beträgt die Miete weniger als 2/3 der ortsüblichen Miete, scheidet eine Förderung ebenfalls aus.

So wird gerechnet

Um das Ganze nicht zu einfach zu machen, ist zwar die Grenze für Anschaffungskosten 3.000 € pro qm, gefördert werden jedoch nur 2.000 € pro qm.

Beispiel: Bau eines Hauses mit drei Wohnungen in 2019, insgesamt 200 qm. Die Baukosten für Wohnraum betragen 500.000 €, die Fertigstellung ist 01.01.2020. Der Preis pro qm Wohnraum beträgt somit 2.500 €. Die Abschreibung für die ersten vier Jahre beträgt somit:

  • Lineare Abschreibung 2% 10.000 €
  • Sonderabschreibung 5% 20.000 €

In den Jahren 2020 bis 2023 können also insgesamt 120.000 € abgeschrieben werden. Danach beläuft sich die Abschreibung auf 1,56% von 500.000 € = 7.800.-€

Wenn Sie jedoch nicht 10 Jahre vermieten oder durch nachträgliche Anschaffungskosten die 3.000 € Grenze sprengen, wird die Sonderabschreibung zurückgefordert. Auch bei einem Verkauf des Objekts kann es unter gewissen Voraussetzungen dazu kommen, dass die Sonderabschreibung zurückbezahlt werden muss.

Fazit und Tipps

Alles in allem – die neue Sonderabschreibung ist sicherlich eine überlegenswerte Steuerersparnis, wenn Sie bauen oder kaufen möchten. Und es ist mit Hindernissen und Klippen verbunden, die umschifft werden müssen.
Deshalb ist eine Beratung bei Ihrem Steuerberater mit Ihren konkreten Zahlen unerlässlich.

Tipps:

  • Bauantrag rechtzeitig stellen
  • Baukostengrenze von 3000 Euro nicht überschreiben
  • 10 Jahre entgeltlich langfristig vermieten

Über den Autor

Martina Zimmermann-Brase ist Dipl.-Finanzwirtin (FH) und geschäftsführende Partnerin der Zimmermann-Brase + Partner Steuerberatungsgesellschaft mbB. Mit ihrem eingespielten Team bietet die Kanzlei Lösungen über das reine Steuerrecht hinaus an. Von der klassischen Steuerberatungsleistung, über ein breites Angebot betriebswirtschaftlicher Beratungsleistungen, bis hin zu Themenbereichen wie Umstrukturierung oder steuerliche Aspekte der Erbregelung berät sie vorausschauend und abgestimmt auf die individuelle Situation, Wünsche und Anforderungen.

Martina Zimmermann-Brase

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Zimmermann-Brase + Partner Steuerberatungsgesellschaft mbB
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