Der Kampf um die steuerliche Anerkennung eines Arbeitszimmers ist meist hart –auch bei nebenberuflich Selbstständigen.
Wenn das Finanzamt das Arbeitszimmer dann aber steuerlich anerkannt hat, sollten die laufenden Kosten so gut wie möglich abgesetzt werden. Dabei gilt: Auch kleine Beträge tragen zur Steuerersparnis bei!
Volle Anerkennung und der Mittelpunkt der betrieblichen Tätigkeit
Die Kosten des Arbeitszimmers erkennt der Fiskus voll als Betriebsausgaben an, wenn das Home-Office der Mittelpunkt der betrieblichen Tätigkeit ist, dort also das „Herz“ des Unternehmens liegt. Das wird bei nebenberuflich Selbstständigen nicht immer anerkannt. Dann bleibt immerhin der begrenzte Abzug bis 1.250 Euro pro Jahr.
Basis jeder Berechnung ist die Größe des Büros im Verhältnis zur Größe der Wohnung oder des Hauses: Bei 150m2 Gesamtfläche in Haus oder Wohnung sorgt ein Büro von 20m2 dafür, dass 13,33% aller Kosten absetzbar sind.
Miete und Nebenkosten
Den größten Posten werden die Aufwendungen für Miete und Nebenkosten ausmachen. Dazu gehören Kosten für Heizung, Strom, Hausratversicherung sowie alle Posten, die vom Vermieter über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden.
Berücksichtigt werden also Miete und Nebenkosten inklusive möglicher Nachzahlungen zu den Nebenkosten. Umgekehrt müssen aber Erstattungen bei den Nebenkosten und Mietminderungen abgezogen werden.
Immobilieneigentümer können Finanzierungskosten absetzen
Wird die eigene Immobilie, in der sich das steuerlich anerkannte häusliche Arbeitszimmer befindet, über ein Darlehen finanziert, können Sie die Hypothekenzinsen für den auf das Arbeitszimmer anfallenden Anteil steuerlich geltend gemacht werden. Das gilt auch für alle mit dem Darlehen zusammenhängenden Kosten wie Gebühren für den Grundbucheintrag oder Schätzkosten.
Zusätzlich sind – wie bei einem Mieter – die Betriebskosten anteilig steuerlich absetzbar sowie diejenigen Reparaturen, die nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen.
Eigentümer können darüber hinaus noch die Abschreibung geltend machen: Die lineare Abschreibung liegt in aller Regel bei 2% bei nach 1924 fertiggestellten Immobilien, bei 2,5% bei allen anderen.
Renovierungskosten als Betriebsausgaben
Meist werden mit dem Einzug in der ganzen Wohnung oder im Haus Modernisierungsarbeiten wie Maler- oder Teppichlegerarbeiten durchgeführt. Für die Kostenaufteilung ist Folgendes zu beachten: Wird der Bereich des Arbeitszimmers renoviert, sind die Kosten steuerlich voll absetzbar. Wird in den ausschließlich privat genutzten Räumen gearbeitet, können die Aufwendungen nicht als Arbeitszimmerkosten anerkannt werden. Bei gemischt genutzten Flächen wie Flur oder Treppenhaus sind die Kosten mit dem Arbeitszimmeranteil absetzbar.
Hier hat es sich bewährt, die Rechnungen bei Renovierungen aufzuteilen auf die Kosten, die im Arbeitszimmer ganz, bei in gemeinsam genutzten Räumen zum Teil und bei privat genutzten Räumen gar nicht als Betriebsausgaben absetzbar sind.
2 Kommentare
Sehr geehrte Frau Backhaus,
Ihr Artikel umreißt kurz und bündig die Vorteile, die die Absetzung des Arbeitszimmers für den Selbständigen mit sich bringt. Leider jedoch fehlt jeglicher Hinweis auf die Probleme, die sich für den selbständigen Immobilien-Eigentümer ergeben, der Ihren Empfehlungen folgt: die steuerliche Zurechnung des Arbeitszimmers zum Betriebsvermögen, das bei Betriebsverlagerung oder -beendigung gewinnerhöhend aufgelöst werden muss!
Der Selbständige kann zwar die Abschreibung für den genutzten Immobilienteil in Anspruch nehmen. Diese erfolgt jedoch auf Basis des Kaufpreises, der wegen der Anschaffung irgendwann in der Vergangenheit sicher deutlich niedriger ist, als der aktuelle oder gar zukünftige Verkehrswert. Die Bewertung der Immobilie erfolgt dann aber nach dem Wert zur Zeit der Betriebsbeendigung und der ist angesichts der massiv steigenden Immobilienpreise sicher höher als der Einstandspreis.
Auf diese Weise lassen wir dann alle das Finanzamt am Wertzuwachs unserer hart erarbeiteten Immobilien teilhaben. Wollen wir das wirklich?
Sehr geehrter Herr Dörfel,
der Beitrag oben soll kurz erklären, welche Kosten beim Arbeitszimmer eines Selbstständigen absetzbar sind. Er soll dabei nur einen ersten Ãœberblick geben – über das Thema kann man sicher Bände schreiben…
Ich danke Ihnen aber für Ihren wichtigen Hinweis, denn es kann in der Tat zu einem bösen Erwachen kommen, wenn ein Betrieb aufgegeben, verkauft oder an einen anderen Ort verlegt wird und die betrieblichen Räume fortan für private Wohnzwecke verwendet werden: Aus dem Betriebsvermögen wird dann zwingend Privatvermögen. Und dieser Übergang in die private Vermögenssphäre kann zu einer Steuerbelastung führen, da Wertsteigerungen der Immobilie während der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen erfasst werden.
Als Betriebseinnahme zu erfassen ist bei einer Entnahme ins Privatvermögen der aktuelle Marktwert, bei einem Verkauf der erzielte Verkaufspreis des Gebäudes einschließlich Grund und Boden. Als Betriebsausgabe ist der Buchwert anzusetzen. Der ergibt sich aus den Anschaffungskosten oder dem Einlagewert abzüglich der bisherigen Abschreibungen. Meist ist der Marktwert deutlich höher als der Buchwert, dann ergibt sich per Saldo eine Gewinnerhöhung durch den Vorgang. (Liegt ausnahmsweise der Marktwert unter dem Buchwert, kommt es zu einem Verlust, also einer Gewinnminderung.)
In Zeiten allgemein steigender Immobilienpreise kommt es bei Grundstücken, vor allem nach längerer Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen, fast immer zu stillen Reserven (Differenz zwischen dem höheren Marktwert/Verkaufspreis und dem niedrigeren Buchwert). Dieser Betrag geht dann als steuerpflichtiger Gewinn in die EÜR ein.
Beste Grüße
Maike Backhaus