Wenn die Wohnung zum Büro wird

Nicht wenige Freiberufler gehen Ihrer beruflichen Tätigkeit in der Privatwohnung nach. Der Bundesgerichtshof zieht in zwei aktuellen Urteilen strenge Grenzen. Mieter sollten frühzeitig das Einverständnis vom Vermieter einholen.

Viele Freiberufler starten ihre unternehmerische Tätigkeit in den eigenen vier Wänden. Was bequem und günstig erscheint, ist aufgrund der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs außerordentlich riskant (BGH, Az. VIII ZR 213/12, Az. VIII ZR 149/13). Unternehmer sollten die private Wohnung nicht ungefragt zum Büro machen, betont die Mönchengladbacher Wirtschaftskanzlei WWS. Vermieter können bei einer vertragswidrigen Nutzung den Wohnungsmietvertrag fristlos kündigen und Schadenersatz verlangen.

Geschäftliche Tätigkeiten sind in der Regel dann unproblematisch, wenn die Arbeiten nicht nach außen in Erscheinung treten. Dazu zählen etwa die Telearbeit eines IT-Mitarbeiters im Home-Office, die Unterrichtsvorbereitungen eines Lehrers im häuslichen Arbeitszimmer oder die schriftstellerische Tätigkeit eines Buchautors. Bei übrigen Tätigkeiten, die etwa durch den Firmennamen am Klingelschild nach außen in Erscheinung treten, ist nach aktueller BGH-Rechtsprechung die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Allerdings darf er seine Zustimmung nicht verweigern, wenn die Tätigkeiten keine über die reine Wohnnutzung hinausgehende Beeinträchtigung darstellen. Dies ist dann der Fall, wenn kein ins Gewicht fallender Kundenstamm vorhanden ist und die Tätigkeit ohne Mitarbeiter ausgeführt wird.

Freiberufler brauchen Erlaubnis

Freiberufler sollten im Vorfeld das Einverständnis des Vermieters einholen, um Klarheit zu schaffen. Wenn von der geschäftlichen Tätigkeit keine negativen Auswirkungen ausgehen, hat der Vermieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben im Einzelfall eine Erlaubnis zu erteilen. Allerdings kann der Vermieter seine Erlaubnis von einer Mieterhöhung abhängig machen, da Gewerbemieten grundsätzlich höher ausfallen als Wohnraummieten.

Hat der Vermieter Vorbehalte gegen eine geschäftliche Nutzung der Wohnung, lässt sich unter Umständen eine Testphase vereinbaren. Kommt es in dieser Zeit zu keinen Beeinträchtigungen, sollte einer längerfristigen Nutzung nichts im Wege stehen. Problematisch sind Einheiten, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören. In diesen Fällen sind Vermietern oft die Hände gebunden. Sie müssen die Erlaubnis aller übrigen Wohnungseigentümer einholen, was in der Praxis schwierig ist.

Auf Nummer sicher gehen Mieter, wenn sie eine teilweise freiberufliche Nutzung der Wohnung bereits bei Abschluss des Mietvertrages einräumen lassen. Gerade in Regionen mit vielen leerstehenden Wohnungen haben Mieter eine gute Verhandlungsposition. Hierzu ist eine Musterklausel zur Berufsausübung in der Mietwohnung in den Vertrag mit aufzunehmen. So hält sich der Mieter eine geschäftliche Tätigkeit in den eigenen vier Wänden offen.

Mit dem mietvertraglichen Einverständnis ist es aber in einigen Fällen nicht getan. Viele Wohnungsämter, gerade in städtischen Gebieten, schützen den knappen Wohnraum mit speziellen Regelungen. Wird Wohnraum überwiegend für geschäftliche Zwecke genutzt, steht der Vorwurf der Zweckentfremdung im Raum. Betroffene sollten sich gründlich informieren und gegebenenfalls vorab von den Behörden eine Erlaubnis einholen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Auch bauordnungsrechtliche Auflagen können einer Geschäftstätigkeit in der Privatwohnung entgegenstehen. Gegebenenfalls muss der Vermieter eine Nutzungsänderung beim zuständigen Bauamt beantragen.

Neben rechtlichen sind auch steuerliche Aspekte nicht zu unterschätzen. Freiberufler sollten deshalb im Vorfeld fachlichen Rat einholen und alle fallspezifischen Auswirkungen abklären. Grundsätzlich gilt: Die geschäftliche Tätigkeit in der Wohnung will gut überlegt sein und ist oft nur für eine Übergangszeit ratsam.

Über den Autor

Oliver Weger ist Rechtsanwalt der Kanzlei WWS Wirtz, Walter, Schmitz & Partner in Mönchengladbach, eine überregional tätige, mittelständische Wirtschaftsprüfungs-, Steuerberatungs- und Rechtsberatungskanzlei. Seine Tätigkeitsschwerpunkte liegen in der Beratung von Unternehmen und Freiberuflern bei Themen wie Firmengründung, -übernahme und -abgabe.

Oliver Weger

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WWS Wirtz, Walter, Schmitz GmbH
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41236 Mönchengladbach
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3 Kommentare

  1. Avatar
    Estefania Garosz on

    Ich habe gemerkt, dass meine Mietwohnung durch meine Selbständigkeit immer mehr zum Büro verkommt. Dahingehend erwäge ich derzeit eine kleine Mietwohnung zusätzlich für mich als Büro-Wohnung anzumieten. Wie Sie bereits sagen, ist dies im Mietvertrag auch dahingehend anzumerken.

  2. Avatar
    Birgit Arz on

    Hallo, ich möchte mich Selbstständig-Freiberuflich machen. Meine Tätigkeit stört weder die Wohngemeinschaft, noch von außen ersichtlich. Meine Tätigkeit beschränkt sich bis 3-4 Std. /Wo.
    Eine Wohnraumabnutzung ist nicht zu erwarten. Trotzdem möchte mein Vermieter das OK vom Bauamt wegen Nutzungsänderungen. Meine Tätigkeit ist KEIN GEWERBE, beschränkt sich auf Seminarvorbereitungen u Telefonaten. Höchstens 2-3 Klientenbesuche die Woche. Ich bin irritiert, kann der Vermieter das verlangen?

    • Avatar

      Hallo, wenn es kein Gewerbe sein wird, geht es m.E. auch ohne Info. an den Vermieter. Ein Übersetzer braucht keine Genehmigung und wenn es so gut wie keine Klientenbesuche gibt, dann würde ich die Tätigkeit nicht dem Vermieter melden.
      Vielleicht mal bei der Verbraucherzentrale oder dem Mieterbund nachfragen.
      Alles Gute.
      Claudia

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